第二十章 初谈全案（上）

　　凌枫喜欢杨可吗？

　　答案是毋庸置疑的！两人认识的时间还短，相处的时间也很少。一下子就说爱有点太过生硬，太过突兀，不过喜欢肯定是喜欢的。

　　感情这种事，有时候就是一眼，就知道非他莫属了。也有的时候，天长日久的腻歪在一起，反而太熟了，男女之情就变成了兄弟之情。

　　杨可现在走了，凌枫确实难免心里伤感。但是更多的是让凌枫思考，就是感情路上，他到底喜欢谁，到底想要跟谁共度未来？不能再优柔寡断了，否则对身边的女生，对自己都不好。

　　目前来说，在凌枫心里，公司第一，感情第二。毕竟房安网不是他一个人的事，还是马东锡，何思明，谢晓莉，甚至是李娜，辉哥等股东也倾注了心血。如果公司做不好，他哪有脸面跟马东锡他们称兄道弟的？

　　当务之急，还是先把公司做大做强，让自己变得更优秀吧！否则不管杨可也好，林木玲也好，人家的家庭背景摆在那里，自己就跟个癞蛤蟆一样，彼此之间天差地远，真要谈男女朋友难免惹来各种吃软饭的非议。

　　这对于自尊心甚是强烈的凌枫来说，那是万万不能接受的。

　　稍微收拾了一下心情，凌枫起床了，今天他要陪郝敏谈一个项目。

　　郝敏带了二十三个人来房安网，加上杨可留下的十个人，现在房安网整个新房部有三十三人，这一份实力已经不小了。

　　新房要做业绩，必须要有独家项目，也就是进驻售楼部的全案项目。光是做一级代理，做渠道是不赚钱的。做总代，做全案，然后把新房项目签一级代理，一级代理再找二级分销上客，这样才真正赚钱。

　　能赚钱的事情肯定都不容易，何况拿下一个新房项目，如果操作得好的，除了开发商给的佣金，如果市场好或者项目卖点特别强的还可以赚溢价。往往一个新房项目，少则赚个两三百万，多则赚个五六百，甚至七八百也是常有的事。

　　房安网刚刚成立，在二手圈子里面有些名气，但是在新房市场是没什么名气的。开发商要找全案，有点实力的一般都会优先找国内顶级的代理商，比如中原，比如世联行。小开发商，或者项目不大的，那也会优先找本地最大的代理商，比如美鑫地产。

　　如果房安网去谈项目，现在是接不到项目的。开发商的资金链一般都比较紧张，万一找的代理卖不出房，或者卖房去化的速率太慢，影响回款的速度，开发商可是要跳楼的。

　　全案项目，开发商一般都要求代理商要打保证金，根据项目不同，保证金从50万到500万不等。如果协议期内完不成销售任务，销售佣金将会扣除个20%左右，甚至有时候保证金都要被没收。

　　当然了，牛逼的代理商是不需要交保证金的。反而是开发商，把售楼部搞得漂漂亮亮的，样板房装修得富丽堂皇的，总之就是将最好的硬件设施提供给代理商。

　　原因嘛，也很简单！优秀的代理商能出货，根据项目定位不一样，代理商会制定出不同的营销方案，有时候一个项目，一开盘就能售罄。

　　房安网在新房市场目前没有名气，也没有这个实力。但是郝敏有这个名气，也有这个实力。

　　开发商是认公司，但是开发商也认人。

　　郝敏在H市的新房市场摸爬滚打了七八年，那口碑跟金子似的闪闪发亮。

　　有郝敏操盘的项目不愁卖，这是H市新房圈子里，所有楼盘的项目总，营销总的共识。

　　本来谈项目，郝敏一个人去就行，开发商也认她。但是新房项目猫腻多，往往项目都会对某个代理商的新房负责人会有私底下返点什么的，为了避嫌，郝敏决定让凌枫一起参加洽谈。

　　约了十点钟在项目的售楼部洽谈，一起参与的有项目总，营销总，渠道总，房安网这不是则是凌枫跟郝敏。

　　项目的名字叫冠山海，是一个海景项目，位处H市的西海岸。16年的西海岸，彼时还没怎么开发，到处一片荒凉，周边配套都还没有，但是有一个传言，那就是全市最好的小学一小，以及最好的初高中实验中学，可能要在项目附近建分校，如果传言属实那么冠山海就是它们的学区房。

　　，能给全案代理大概1500万左右的纯利润。

　　这么大一块肥肉，可想而知，有多少代理商像是传言肯定不是空穴来风，近期就有不少公务员，或者事业单位的上班族频繁找人打听项目什么时候开盘。

　　这个项目很多代理商都在虎视眈眈，按照项目的体量，总共二十栋楼，分一二三期开发。第一期已经是现房，总共有五栋楼，约莫600套房源可销售，按照15000元/平的均价，再乘以平均单套面积85平，那么总货值是7.65亿。

　　开发商给全案的佣金点位是4个点，全案又要最少给出3.5个点给一级代理。也就是7.65亿的货值，全案只留0.5%也有382.5万的佣金。

　　减去全案的销售人员的工资提成支出，最少也还剩个200万左右的纯利润。

　　如果万一卖的火，有溢价的话，那么这一个项目，第一期的纯利润估计就有500万以上。还不说后面还有第二，第三期呢！

　　保守预估，整个冠山海三期项目全部销售完毕将会最少有1500万左右的纯利润。如此赚钱的一个项目，H市，甚至是整个H省的代理商们，就如飞蛾扑火一

　　样，整天就想着如何公关开发商——江山地产，公关项目总，营销总，以及渠道总。

　　其实冠山海自己也有营销总，搭建一支营销团队完全没有问题。配合渠道总到外面签一级代理，项目应该也不愁卖。

　　冠山海最终没有选择自己销售而是要找代理商，只有一个原因，那就是江山地产极度缺钱。他们另外有一个千亩大盘——三千海，马上就要进入到封顶阶段，在H省的所有财力人力物力，都要抽调到三千海。

　　为了配合三千海的封顶销售，江山地产这才选择代理商进驻冠山海。

　　摆明能赚钱的项目，江山地产定的条件非常苛刻——保证金500万，全案一个月一签，如果在当月完不成销售任务，则次月出局，另一家进驻。

　　同时完不成销售任务的代理商，其已销售的佣金，扣除20%，只发80%。

　　如完成销售任务，则全案代理时间自动顺延一个月，另外开发商额外再奖励全案的代理商现金50万。

　　这次冠山海挑选的代理商有三家，一是全H省门店最多，人员最多的美鑫地产，第二是精耕H市将近十多年的全案策划代理机构——信联行，第三就是郝敏所在的房安网。

　　冠山海已经在前两天分别跟美鑫地产，信联行的新房负责人洽谈过了。他们对美鑫地产比较满意，因为冠山海定位是刚需楼盘，购买主力预估是本地人居多。因此在H省，乃至H市都是门店最多，员工最多的美鑫地产就有想当大的优势。

　　郝敏名气虽大，不过房安网确实刚成立不久，谁都不知道他们在新房的实力如何。郝敏的个人能力最强，没有一个强有力的平台支持，冠山海估计也不会选她。

　　在冠山海的项目总李海，营销总马明贵，渠道总刘丰看来，今天跟郝敏的见面，应该是走一个过场而已。

　　但他们三人看到凌枫时，这种感觉就更明显了。

　　凌枫太嫩了，不光是他的年龄，甚至是他的个人履历，特别是在代理行业的从业时间，都太短太不起眼了。

　　看到李海，马明贵，刘丰三人看凌枫的眼神，全都是掩饰不住的轻视，郝敏不禁有点懊悔。早知道这样，不带凌枫来好了。拿不拿得下项目另外说，起码不能让别人小看了自己的老板，免受这种被人轻视的侮辱。

　　对李海三人轻视的态度，凌枫却无所谓。这有什么，自己确实是嫩嘛，公司不大，名气不足的时候，凭啥让人高看两眼？

　　“李总，马总，刘总！冠山海这个项目，给我十五天的时间，如果不能清盘一半，我们佣金不要！”凌枫想要赌一把，反正自己优势不足的时候，如果条件跟别人一样，凭什么要让别人把项目给自己？

　　“凌总！”郝敏有点惊讶，凌枫这个条件无疑是自杀，十五天销售300套？按照郝敏的预估，能卖30套就不错了。

　　现在整个H市新房市场，均价大概是在12000左右。好一点的学区房，能去到15000。冠山海位处西海岸，在H市的地理位置上来看，属于郊区。

　　郊区的新房，价格顶多一万出头就算贵的了。

　　冠山海15000，那就是超出市场价整整50%了。虽然

　　有传言，一小，实验中学将会在冠山海建分校，但那毕竟只是传言，并没有任何文件落实。

　　仅靠一个传言，就能比均价高出50%，万一传言落空呢？所以说，冠山海的销售难度还是有很大的。

　　现在凌枫既然敢说出半个月清盘一半，郝敏还真的不知道凌枫的自信是从哪里来的？想要提醒他，当着李海等人的面，又不好给自己老板下面子。

　　不提醒嘛，又怕惹来李海等人的笑话。

　　果然，李海哈哈一笑，说：“凌总！你当这是卖菜呢！”

　　“十五天清盘一半，你真敢承诺，那我们保证金也不用你交了！”马明贵也是满脸嘲讽的神色，真的，如果房安网能半月清盘一半，那么整个项目估计也就一个半月肯定都能卖完。这个保证金还有打的必要吗？开发商看的是回款的速度，而不是代理商能交多少保证金。

　　区区五百万保证金，也不过四五套房的事。如果回款够快，开发商还真的不在乎代理商交不交保证金。前提是你怎么来保证这个回款速度？

　　“君子无戏言！”刘丰冷笑着问，“凌总！牛逼吹破天也不犯法，如果15天完不成300套的销量，可不是不要佣金的问题哦？你能不能提供什么来担保？”

　　“可以，但有一个问题，项目到底谁说了算？”凌枫问道。

　　马明贵，刘丰都转头看向李海，他是项目的总负责人，马明贵，刘丰只不过是这个项目负责销售的，相当于是配合他的。所以项目，李海有一锤定音的权力。

　　“那请李总，我们到边上说话！”凌枫起身，示意李海跟着他到旁边说话。

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